不動產移轉究竟要在離婚前辦還是離婚後辦?

不動產移轉究竟要在離婚前辦還是離婚後辦?

一、前言

根據內政部統計,2020年國人離婚對數計121702對,2020年國人結婚對數計51680對, 平均每天有141.58對怨偶離婚。 離婚時的財產移轉,常讓當事人傷了和氣, 且之後的稅負問題,也常讓雙方陷入膠著。 本文茲就離婚前、後之不動產移轉所應負擔之稅負,以及應注意事項,說明如後。

二、離婚前處理方式  

(一)假設案例:
阿明臨老入花叢, 為了與小三雙宿雙飛,遂與結褵多年的老婆阿美提議要離婚,阿明允諾要將名下的A屋移轉到阿美名下。 A屋在離婚登記前移轉,或在離婚登記後移轉有何差別?

(二)處理方式:
尚未離婚,夫妻關係仍存在,可以「夫妻贈與」方式移轉不動產產權。阿明移轉A屋予阿美,應負擔之稅負如下:
1.土地增值稅:依土地稅法第28-2條第1項(註1)規定, 阿明贈與不動產予阿美, 得申請不課徵土地增值稅。要提醒讀者注意的有兩點:
(1)此規定是「得」申請不課徵,阿明阿美可以選擇申請課徵。
(2)申請「不課徵」土地增值稅,與「免徵」土地增值稅意義大不同。申請「不課徵」,意思是阿明贈與予阿美這段移轉,政府「暫時不課稅」,等阿美要移轉給第三人時,則要「連同阿明持有期間應該要繳納的稅負」一併繳納 。
(3)小結:俗話說,親兄弟明算帳,要離婚的夫妻更是要算清楚!土地增值稅有時甚至高達數百萬元,建議在協議離婚條件時,可以先試算移轉應繳納之土地增值稅,以及確認土增稅申報是否要申請不課徵,避免日後產生不必要的紛爭。
2.契稅:按房屋移轉現值乘以百分之六。
3.印花稅:按房地總現值乘以千分之一。
4.贈與稅:依遺產予贈與稅法第20條第1項第6款規定,配偶相互贈與之財產,不計入贈與總額,因此無贈與稅問題。
5.房地合一稅:阿美取得A屋,若隨即出售,是否有房地合一稅?
依財政部解釋(註2),應以阿明A屋之日為取得日,判斷是否適用房地合一稅制。若阿明是在105年01月01日以前取得,就算是在105年01月01日之後贈與予阿美,而阿美在受贈取得後隨即出售A屋,也是屬於舊制(於綜合所得稅一併申報財產交易所得稅),阿美並無房地合一稅的問題。若阿明取得A屋係在105年01月01日之後,阿美受贈該屋後出售時,應申報房地合一稅,持有期間得合併計算。

三、離婚後處理方式

承前例,若阿明阿美先辦妥離婚登記, 再辦理不動產移轉, 移轉登記原因則是「剩餘財產差額分配」。應負擔之稅負如下:
1.土地增值稅:依財政部解釋函令(註3),行使剩餘財產差額分配請求權,於申報土地增值稅時,得依土地稅法第28條之2規定申請不課徵土地增值稅。 此處要特別說明的是, 民法第1030條之1規定剩餘財產分配差額請求權係就雙方剩餘財產差額平均分配, 然而報稅實務上, 稅捐單位會要求檢附離婚協議書, 只要看到離婚條件載明應移轉A屋予阿美即可,並不會實質審查雙方財產狀態。
2.無契稅、印花稅:因非屬印花稅法第5條第5款規定的課徵範圍, 所以, 免貼用印花稅票。 而且亦不屬於契稅條例第2條規定的課徵範圍,  因此,也不用報繳契稅。
3.房地合一:阿美取得A屋,若隨即出售,是否有房地合一稅?
依房地合一課徵所得稅申報作業要點第    4點配偶之一方依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地,為配偶之他方原取得該房屋、土地之日。因此判斷新舊制的方式,是以阿明的取得日為判斷基準日。若阿明取得A屋係在105年01月01日之後,阿美受贈該屋後出售時,應申報房地合一稅。

四、比較:

 稅額項目離婚前:夫妻贈與離婚後:剩餘財產差額分配
1土地增值稅得申請不課徵同左
2契稅按房屋評定現值*6%
3印花稅按房地現值*1/1000
4贈與稅
5房地合一稅以阿明的取得日為判斷基準日以阿明的取得日為判斷基準日

五、結論:

從上述四的比較表觀之,以「剩餘財產差額分配」為登記,似乎可以少繳契稅、印花稅。但是若是阿明在「離婚成功」後,不願配合移轉不動產時,阿美就必須另以訴訟方式請求阿明履行離婚協議,對阿美來說是一大風險。因此,究竟不動產應該在離婚前或後辦理移轉?筆者認為應視雙方「互信程度」還剩下多少。若是不擔心離婚後對方不配合移轉不動產,站在節稅金的立場,可以離婚後再以「剩餘財產差額分配」為登記。


註1:土地稅法第28-2條第1項規定:「配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉第三人時,以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。」

註2:地之日為取得日,據以計算持有期間及認定應適用所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋之財產交易損益(以下簡稱舊制房屋交易損益)或依同法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失(以下簡稱新制房屋土地交易損益),並按該房屋、土地原始取得之原因,分別依所得稅法相關規定課徵所得稅。(財政部106年03月02日台財稅字第10504632520號令)

註3:一、夫妻一方死亡,生存配偶依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權,於申報土地移轉現值時,應檢附其與全體繼承人協議給付文件或法院確定判決書,並准依土地稅法第28條之2規定,申請不課徵土地增值稅。二、有關生存配偶申報移轉現值之審核,其於生存配偶與全體繼承人訂立協議給付文件之日起30日內申報者,以訂立協議給付文件日當期之公告土地現值為準;逾訂立協議給付文件之日30日後始申報者,以受理機關收件日當期之公告土地現值為準;依法院判決移轉登記者,以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。至原地價之認定,以應給付差額之配偶取得該土地時核計土地增值稅之現值為原地價。(財政部96/12/26台財稅字第09604560470號令)

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