管理費該找誰付呢?談社區規約之主觀效力範圍

【管理費該找誰付呢?談社區規約之主觀效力範圍】(下)

(二)繳納管理費的義務人僅限於「區分所有權人」

1.管理費用如無公共基金可為支付,則應由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔,故管理費用之繳納原則上為區分所有權人之義務,僅例外於修繕費有因可歸責於住戶之事由所致者,由該住戶負擔而已(此即屬公寓大廈管理條例第21條所稱住戶應分擔或其他應負擔之費用)。是依前述公寓大廈管理條例之規定,負有繳納管理費義務者為區分所有權人[1]。

2.細譯管委會所提之社區規約第10條第6項第6款規定:「非區分所有權人之住戶拒繳管理費,應由區分所有權人負責繳納其欠繳之費用。」,要僅約定住戶若有拒繳管理費者,區分所有權人即負有繳納之義務,並未變更公寓大廈管理條例第10條第2項區分所有權人終局負擔共用部分修繕、管理、維護費用之規定[2]

3.按公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納,公寓大廈管理條例第18條第1項第2款定有明文,足徵區分所有權人始為管理費繳納義務人,至區分所有權人是否因房屋出租而與承租人就管理費之繳納有所協議,仍屬區分所有權人與承租人之內部關係,無礙於其應繳納管理費之義務[3]

4.觀諸公寓大廈管理條例第21條「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期限催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」之全部規定內容,僅係指管理負責人或管理委員會於區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,且經定相當期間催告仍不給付之情形下,得訴請法院命區分所有權人或住戶為給付,尚不得直接援引公寓大廈管理條例第22條之規定為區分所有權人或住戶應給付管理費等公共基金之法律上依據[4]。

三、結語

雖然多數的法院判決認為區分所有權人會議可以透過訂定規約內容的方式來課予區分所有權人以外之「住戶」繳納管理費之義務,然而在法律依據及論理上確實有許多不完備之處,甚至有出現未有解釋的判決,細觀公寓大廈管理條例第10條第2項規定共用部分之修繕、管理、維護費用原則上由公共基金或區分所有權人按應有部分比例分擔,例外才由可歸責之住戶負擔,以及該條例第3條第1項第8款之住戶範圍確實有過廣之疑義,因此,少數說認為應將管理費繳納義務者限於區分所有權人,再由區分所有權人與承租人於租賃契約中約定繳費之義務,或許較能填補法條中的隱藏漏洞,但在現行實務中,無論是管委會還是住戶,都應該特別注意社區規約內所訂之管理費繳交義務人究竟是「區分所有權人」還是「住戶」。

[1] 臺灣臺中地方法院101年度中簡字第2106號判決、臺灣士林地方法院97年度再易字第2號判決。

[2] 臺灣士林地方法院107年度湖小字第818號判決。

[3] 臺灣臺中地方法院94年度中小字第529號判決。

[4] 臺灣臺北地方法院108年度訴字第5173號判決。

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