如何建立良好的租屋關係

如何建立良好的租屋關係(上)

一、前言

    「居住」一直都是人類的基本需求之一,然而在不動產有限性的因素下,許多人除了自行購屋使用外,也會透過租賃房屋的方式來做為居住或營業使用,但是不僅房客擔心遇到黑心房東以致住不安寧,房東也害怕租到不付租金還拒不搬遷的惡房客,而雙方要建立一段良好的租屋關係,首先就是有一份明確而有效力的租約,以下謹就租約上常見問題與記載上的建議說明之。

二、積欠租金與提前終止

    對於房東而言,最常見的租屋糾紛,莫過於遇到房客欠租多期卻相應不理,還死賴著不走的情形,依民法第440條第1項規定:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止租約。」、第2項規定:「租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。」、土地法第100條第3款規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。」。

    而且上開規定是屬於強制規定,像是最高法院88年度台上字第3306號民事判決認為:「該條立法意旨在無害出租人之利益範圍內,用以保護承租人之利益。且法條明文為『…非達二個月之租額…,不得』顯為強制規定。參照土地法第一百條第三款規定『承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時』,出租人方得收回房屋,該條雖就不定期租賃契約所為規定,惟定期租賃,亦有同一理由,自應類推適用,倘認民法第四百四十條第二項為任意規定,當事人得以特約排除,則無異亦得排除土地法第亦百條之規定,自非立法之宗旨。是民法第四百四十條第二項應屬強行規定,不得以特約排除。」,另臺灣高等法院105年度上易字第1303號民事判決也認為:「按土地法第100條第3款規定:『出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:…三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達2個月以上時。』上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由,自應類推適用(參照最高法院44年台上字第516號判例意旨)。關於擔保金抵償租金之規定,係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設,以調和出租人與承租人間權利義務之衡平,並貫徹保護承租人之立法政策,核其性質,應屬民法第71條所稱之強制規定(參照最高法院72年度台上字第283號裁判意旨),且應類推適用於定期之租賃關係,此為最高法院現在所持見解(參照最高法院102年度台上字第833號、95年度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16號裁判意旨)。」因此,依據上開規定,出租人提前終止租約的要件必須是:1.承租人持續欠租達兩個月租金總額時(也可能是每月租金皆未繳足,數月後達兩個月租金總額)、2.已扣抵押租金、3.出租人定相當時間催告承租人支付租金後,出租人方得發函向承租人主張期前終止租約,並向所在地地方法院對承租人提起遷讓房屋及給付相當租金的不當得利訴訟。附帶一提,若遇承租人拒絕收受信函或行蹤不明,也可以民事起訴狀做為催告與終止租約的意思表示,或依民法第97條利用公示送達來符合通知的要件。

    另外,若想加快取回房屋的速度,也可以於訂立租約時辦理公證,並在租約中記載「逕受強制執行」的約定,則在終止租約後,得依公證法第13條向執行法院聲請強制執行。

三、轉租及續租

    另外租屋常見的紛爭像是承租人可否再將房屋的全部或一部在租約期間另外租給他人使用(二房東)的問題,依民法第443條之規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租他人。」故由於全部轉租已經違反了租賃的目的,從而被禁止,但是若是承租人將承租的房屋中一部分轉租(俗稱分租)給其他人,除非出租人有表示反對,或是在租約中明確記載禁止為任何形式的轉租,否則仍屬有效,轉租的契約關係存在於承租人與次承租人之間,而次承租人如果有造成出租房屋的損害,也應該由承租人負賠償責任(民法第444條第2項)。

    而在租約屆期前,出租人與承租人皆應注意確認租賃契約是否應重新議定或到期終止,因為民法第451條有默示更新的規定,該條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」因此如果租約期滿而未重新簽訂租賃契約,繼續繳租及收租的話,雙方的租約視同更新為不定期租約,對於出租人來說,之後要終止租約收回房屋的難度便大大提高,然而承租人雖然可以繼續租用房屋,惟一旦出租人將房屋轉手,則承租人除了擔心出租人到租約到期才表明不願續租造成不及搬遷外,縱使轉為不定期租賃,也無法主張買賣不破租賃的規定來對抗房屋的買受人,所以建議雙方還是在租約到期前先行就是否續約一事先行討論達成共識。

四、租約到期後的回復原狀義務

   相信許多人都曾在新聞報導或是身邊朋友看到或聽到,房東在收回房屋後才看到屋內慘不忍睹的情形,例如堆滿廢棄物或穢物、電器家具遭到破壞等,雖然依民法第432條規定:「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。(第1項)承租人違反前項義務致租賃物毀損滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或毀損者,不在此限。(第2項)」,另依民法第184條第1項前段:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。」出租人得依上開規定向承租人請求賠償,但往往此時承租人早已不見蹤影且難以聯絡了,而對於預防或是處理這類事件,建議出租人在簽訂租賃契約時需詳細核對承租人包含身分證統一編號在內的身分文件,最好能要求提供連帶保證人並同樣核對其資料,若發生上述情形,才可以對前承租人提起毀損罪的刑事告訴或請求損害賠償。

另外,也曾發生承租人在房東的房屋內自殺身亡,導致該屋變成修凶宅而乏人問津,造成房東受有純粹經濟上損失,此部分由於承租人已經死亡而無法對其求償,關於此部分將另外撰文說明。

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