租賃住宅市場發展及管理條例施行後可能之影響及變化

租賃住宅市場發展及管理條例施行後可能之影響及變化

租賃住宅市場發展及管理條例於106年12月27日公布,107年6月27日生效實施,其第1條即規定:「為維護人民居住權,健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益,發展租賃住宅服務業,特制定本條例。」而本條例所適用之範圍,並不僅限於包租代管的情形,只要是作為住宅使用之租賃關係,均有本條例之適用,以下僅就本文觀察之影響臚列說明。

一、取消都市地方房屋租金之上限

    原本依土地法第97條第1項規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」,然在本條例制定後,於第6條即規定:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第九十七條規定。」觀其立法理由謂:「按土地法第九十七條規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限;約定租金超過該規定者,得強制減定之。考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距,無法完全反映房屋收益價值,且上開土地法規定僅規範城市地區之住宅,造成同樣為租賃行為,租金卻因地區不同而有差異。為避免影響出租人提供租賃住宅之意願,並尊重市場機制,爰定明予以排除適用。」然而,此規定是否影響其後實務上「遷讓房屋」判決在認定租期屆至後或自始無權占有者期間所應負擔相當於租金之不當得利金額之標準,實有進一步觀察之必要。

二、押金之明文化

    原本依土地法第98條第1項規定:「以現金為租賃之擔保者,其現金利息視為租金之一部。」、第99條第1項規定:「前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。」,一般解釋乃為擔保金(押金)不得超過二個月租金總額之規定。然在本條例制定後,於第7條即規定:「(第1項) 押金之金額,不得逾二個月之租金總額。(第2項) 出租人應於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」明確將押金一詞納入租賃契約之中,以立契約雙方俾憑遵循。

    另外,因欠租而使出租人得提前終止租約之情形,是否應待押金抵扣後仍遲付租金達二個月之租額時,始得終止?晚近實務見解認為:「按押金之金額,不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金。租賃住宅管理條例第7條亦有明定。準此,上訴人(即承租人)雖已繳納相當於2個月租金總額共15,000元之押金,然上訴人既尚未將系爭房屋返還予被上訴人(即出租人),自不得請求被上訴人(即出租人)返還押金,亦無從逕以該押金與積欠之租金相抵扣。」(臺灣高等法院109年度上易字第248號判決參照)。

三、轉租原則禁止,例外須書面同意

    原本依民法第443條第1項規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」則於出租房屋之情形,除非出租人於租約中約定禁止轉租或分租,否則承租人本得將房屋分租他人使用。然在本條例制定後,於第9條即規定:「(第1項) 轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。(第2項)轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。(第3項)轉租人應於簽訂轉租契約後三十日內,以書面通知出租人。出租人應於租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金。」因此,現在除非於租約中經出租人書面同意,否則禁止承租人另將房屋另分租予他人,違者出租人得依本條例第10條第1項第3款提前終止租約,然此規定對於以往常見大學生分租宿舍之情形應特別留意之,以免因漏未在租約中明定同意之表示而於事後遭突襲解約,此外,由於本條例只適用住宅租賃之範圍,因此非住宅之房屋租賃依民法之規定,原則上仍可分租,是否造成輕重失衡或有違公平之情形,仍待觀察。

四、增加承租人終止租約之事由

    在本條例制定後,於第11條第1項第1款規定:「租賃期間發生下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。」、同條第2項規定:「承租人死亡,繼承人得主張終止租賃契約。」,前者在租賃契約為繼續性契約,期間容有發生情事變更之可能性,特為明文規定作為終止租約之法定事由。後者因房屋中長期租賃關係在實務上仍帶有部分屬人之性質,若承租人死亡,其繼承人無意亦無須繼續承租時,得主張終止租約。惟在承租人因非自然死亡而造成該屋承為凶宅者,承租人雖依本條得終止租約並免除繼續給付租金之義務,但仍可能須賠償屋主所受之交易價格減損之損害,對此可參本網文章【有人屋內輕生,房東可否請求賠償?(上、下)】。

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