公寓大廈管理委員會屆期未改選之處理

案例:

甲社區管理委員會任期業已屆滿,然因區分所有權人會議未達法定出席人數而未能選出新任管理委員,社區住戶乙多次要求主任委員丙重新召開區分所有權人會議以選任新的管理委員並移交清冊及公共基金,卻遭丙以任期屆滿視同解任,其已不具管委會主委身分為由,拒絕召開區權人會議及處理社區公共事務,亦不願意移交相關帳冊,問乙應如何維護區權人及住戶之權益?

說明:

    現今由於都市高樓大廈林立,造成居住型態已隨之改變,人們的居住生活中往往需要由管理委員會或管理負責人來協助處理公寓大廈中的公共事務,因此一旦管委會發生問題,經常損及的是諸多住戶的權益。

    依公寓大廈管理條例第29條第3、4項之規定:「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。」、「前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。」從法條文義看起來,原管委會的管理委員一旦任期屆滿即喪失管委資格,對於公寓大廈內公共事務之運作以及全體區分所有權人之權益影響甚鉅。

    對此,實務上認為管理委員會任期屆滿未改選,應依公寓大廈管理條例規定選任管理負責人,如未選任管理負責人時,則應以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。具管理負責人資格者,原管理委員會自應依同法第20條規定將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人(內政部91.7.8台內營字第0910084814號函)。而管理負責人的選任,依公寓大廈管理條例第29條第6項除以同法第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人外,區分所有權人若無法互推召集人或申請指定臨時管理人時,區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期制成立管理委員會、推選管理人或互推召集人為止。

    最後,於原管委會任期屆滿後至管理負責人選出前的空窗期應如何處理?實務上,台灣高等法院96年度上更(一)字第176號民事判決認為:「公寓大廈之管理維護工作既由管理委員會執行,並由主任委員對外代表管理委員會,則管理委員會任期屆滿,該公寓大廈本應召集區分所有權人會議改選之,如公寓大廈管理委員會有因故未能及時改選,或未能及時依修正前管理條例第27條第4項產生管理負責人之情形,於其任期屆滿常因事實上原因不及改選,致無法適時銜接,為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益,維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作,爰類推適用公司法第195條第2項『董事任期屆滿而不及改選時,延長其執行職務至改選董事就任時為止』規定,延長主任委員職務至新選任之主任委員、或修正前管理條例第27條第4項所稱之管理負責人就任時為止。」(前判決:最高法院96年度台上字第2080號)。依上開見解,於管理負責人產生前的空窗期,原管委會仍有看守的性質,負有執行區權人會議決議及公寓大廈管理維護工作之義務。

小結:

於公寓大廈管委會委員任期屆滿後,新管委會未能選任產生時,此時可由區權人互推或申請指定管理負責人來接續處理公寓大廈內之公共事務,惟於未選任管理負責人或管理負責人就任前,原管委會仍有繼續執行公寓大廈管理維護工作之義務,此亦包括盡速召開區權人會議選任新任的管理委員,俾使公寓大廈內之公共事務能進入正軌。

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