常見區分所有權人會議瑕疵(一):無召集權人所召集之區權人會議

常見區分所有權人會議瑕疵(三):未達法律或規約所定之出席人數

一、區分所有權人會議出席及決議人數比例之規定及調整

    關於區分所有權人召開及決議的人數要件,依公寓大廈管理條例第31條的規定:「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」然而為了避免出席條件過高造成經常性流會,公寓大廈管理條例復於第32條規定:「(第1項)區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。(第2項)前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。(第3項)第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」但因為上開假決議的門檻又顯得過低,反而使得少數人即可決定社區公共事務,因此,部分公寓大廈之社區即依上開第31條中所稱「除規約另有規定外」,透過制定規約調整區分所有權人會議之決議比例,例如以區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席,出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意即可。

    另外,區分所有權人因故無法出席區分所有權會議時,雖非不得委託他人代理出席,惟該項委託,必須由不能出席區分所有權人會議之區分所有權人出具書面委託書,委託他人代理出席,此觀諸公寓大廈管理條例第27條第3項規定:「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶有行為能力之直系血親其他區分所有權人承租人代理出席;受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算」自明。

二、區分所有權人會議未達出席人數時所為決議之效果

早期實務上如臺灣高等法院95年度上更(一)字第230號民事判決認為:「按公寓大廈區分所有權人會議,類似社團法人之總會,為意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時,自可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時,社員得於3個月內請求撤銷其決議,但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者,不在此限,總會決議之內容違反法令或章程者無效,民法第56條定有明文,依此,如主張區分所有權人會議,出席人數不足法定人數,或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者,均係決議方法之違法,並非決議內容之違法(最高法院63年度台上字第965號判例參照)。如有上述情形,各區分所有權人自應依前揭法律之規定,得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。該項決議,在未經法院撤銷之前,各區分所有權人,均自不得主張該決議係無效。」、臺北地院100年度訴字第4737號民事判決同樣認為:「公寓大廈管理條例第31條係規定,區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之;而如若人數未達該規定之限制時,應僅得訴請撤銷該決議,非得可主張決議無效。」(採同樣意見者包括基隆地院96年度小上字第1號、臺南地院92年度訴字第373號、臺北地院99年度簡上字第291號民事判決及臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案第2號研討結果)。

若召開區分所有權人會議時,未達公寓大廈管理條例第31條規定或是規約所訂定之出席人數,但在場之區分所有權人仍作成決議時,其效力為何,司法實務上的意見先後曾有不同:

    然而晚近的實務見解如臺灣高等法院109年度上字第956號民事判決卻改變之前的看法認為:「公寓大廈區分所有權人會議,係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議,而區分所有權人會議之決議,係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為,雖非法律關係本身,然其所為決議常為多數法律關係基礎,該法律關係基礎事實存否如生爭執,公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。而決議之選舉結果顯非經簽到出席之區分所有權人於會議中進行投票之結果,且決議結果亦非經出席人數、區分所有權人比例過半數進行討論並作成決議,故而該決議既非區分所有權人會議合法成立之意思機關所為,自不能認為係有效之決議,且在形式上亦屬不備成立要件之決議,該決議當然自始完全無決議之效力。」另外,彰化地院106年度訴字第1091號民事判決也認為:「按總會之決議,乃多數社員基於平行與協同之意思表示相互合致而誠利之法律行為,如法律規定其決議必須有一定人數以上之社員出席,此一定人數以上之社員出席,為該法律行為成立之要件,欠缺此項要件,總會決議即屬不成立。又依公寓大廈管理條例第31條規定,區分所有權人會議決議之成立要件及表決方法得以規約約定之,被告社區規約並於第3條第9項規定:區分所有權人會議討論事項,除本條例第32條及33條規定外,應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人區分所有權合計過半數之同意行之。」

    而最高法院109年度台上字第502號民事判決認為:「公寓大廈管理條例第31條、第32條固就區分所有權人會議之出席人數定有明文,惟該條例本身就區分所有權人會議之召集程序、決議方法或決議內容違反法令時,其效力如何並無規定。雖公寓大廈之區分所有權人會議並無獨立法人格,惟其既係由全體區分所有權人組成,主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開,其決議係屬多數區分所有權人意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之效力;與民法總則編中,社團之總會決議之組成人員、組織性質及決議方式、於決議後依決議施行並為組成人員遵行後區分所有權人會議之決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為,如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及其區分所有權比例出席,此一定數額以上之區分所有權人出席,為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件,區分所有權人會議決議即屬不成立,尚非單純之決議方法違法問題。」似乎已經將未達法定或規約規定之出席人數所為的決議,作出決議自始不成立的宣告。

三、小結

    綜上所述,區分所有權人會議無論是依據公寓大廈管理條例第31條規定,或規約另有制定出席人數之比例,均需達到該人數(包含以委託書委託他人代為出席者)後,方得進行決議,雖然早期的實務見解認為未達人數所作成的決議並非無效,而是於當場有表示異議的區分所有權人得於3個月內向法院起訴請求撤銷該決議,然而晚近之實務見解則認為該次決議因欠缺成立要件而自始不存在,區分所有權人得向法院訴請確認決議不存在,而不受3個月的限制,因此,在召開區分所有權人會議時,召集人務必要確認好出席人數是否已達標準。

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