一、前言
在寸土寸金的都會區中，停車位也已成為買房或選擇辦公室的重要考量因素，而花錢所買到的究竟是愛車的小窩，還是無止境的爭議，就必須先了解停車位的性質與條件。
在公寓大廈(區分所有建物)內合法設置的停車空間有三種類型：1.是建商依據建築技術規則建築設計施工編第59條規定所應設置之【法定停車位】；2.是建商於法定停車位以外所增加之【自行增設停車位】；3.是依據民國101年10月30日停效前建築技術規則建築設計施工編第59條之2為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用之【獎勵增設停車位】。
二、共用部分之停車位可透過分管協議約定為專用：
在產權的登記上，上述三種停車位除了於民國80年9月18日後所設置的法定停車位必須以應有部分形式登記在主建物謄本中，其餘停車位均可登記為獨立之建號(有所有權狀)，由登記之所有權人自由收益、處分，但若是以應有部分形式登記在主建物謄本中，原則上則屬於全體區分所有權人共用部分，且通常由於車位有限，無法一戶一位，需以規約或區分所有權人會議決議來決定車位的分配；而建商亦經常將無獨立所有權之增設停車位甚至是法定停車位，藉由預售屋買賣合約將原為共用部分之法定停車位或增設停車位以分管契約的方式作為約定專用，查最高法院108年台上字第445號判決謂：「按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項定有明文。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，區分所有權人應受該約定之拘束。」可稽。
二、約定為專用之限制
上開分管協議雖然可解決無獨立建號的停車位使用權問題，但區分所有權人仍須注意以下事項：1.該停車位若設置於非屬停車空間之處，對於停車位的分管協議是否因此失效？對此，要視約定專用之期間是在民國84年6月28日公寓大廈管理條例施行前或施行後而有異，若停車位的設置在公寓大廈管理條例施行後，則依該條例第7條第4款之規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得約定專用部分：四、約定專用有違法令使用限制之規定者。」停車位之約定專用自屬無效；反之，若停車位的設置在公寓大廈管理條例施行前，則依該條例第55條第2項但書之規定，得不受同條例第7條各款不得為約定專用之限制，而其效力有最高法院105年度台上字第1443號判決謂：「系爭停車位中，雖非全部由建商依建築法規化所設置，而有建築法第七十三條第二項規定之變更使用建築物之情形，僅係主管建築機關就違規設置停車位部分，得依同法第九十一條第一項第一款規定，對於建築物所有權人、使用人為科處罰鍰、限期改善等行政處分而已，不得謂系爭社區之區分所有權人間就地下一樓防空避難室兼停車場之約定專用，係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民法第七十一條、第七十二條規定之無效情事。」；2.又該約定專用之停車位得否與房屋之產權分別而為讓與？最高法院91年度台上字第242號、108年度台上字第2189號判決意旨認為：「按公寓大廈所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管契約對於受讓人繼續存在。又公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。」。
三、小結
綜上，在購買大樓停車位時，應注意停車位是否有獨立之產權，或是在規約中有約定專用的使用權；設置該停車位為約定專用之時間是在84年6月28日前或後；有無違反建築法規或公寓大廈管理條例等相關規定等事項，以免事後徒生爭議，成為社區中的問題人物。