在中古屋交易實務上，最常見的爭議莫過於買受人在交屋一段時間後進行內部整修裝潢時，才發現牆內或天花板水漬滲漏或產生壁癌，甚至出現水泥剝落或鋼筋鏽蝕等情形，此際雖然買受人欲主張瑕疵擔保責任而向出賣人請求減少價金並返還或賠償因此所受之損害，惟出賣人亦可能否認交付時有漏水或主張買受人怠於為通常之檢查等抗辯，司法實務上如何評價，以下整理之：
一、漏水時點之爭議(交屋前後)
依民法第373條規定：「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」因此在出賣人交屋後經過一段時間，買受人始「發現」之漏水瑕疵，若買受人主張其「發生」於交屋之前即已存在，依民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」應由買受人透過聲請鑑定漏水事項之方式來舉證證明漏水發生之成因及時點。
二、未盡通常檢查義務之抗辯
依民法第356條第1項規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、第2項規定：「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，另民法第355條第2項規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知瑕疵者，不在此限。」因此，對於交屋經過一段時間後買受人始主張有漏水瑕疵者，出賣人通常會以買受人怠於為檢查及通知，應視為承認所受領之房屋而不得主張瑕疵擔保責任為抗辯，實務上對於有無怠於為通常之檢查之認定，多以瑕疵是否「非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象」為斷(最高法院107年度台上字第2072號民事判決意旨參照)，亦即買受人若無法於交屋前以目測等五感觀察發覺瑕疵之存在，應無怠為檢查之情形。例如「觀諸上開交屋明細表工程改善事項欄，並未記載牆壁裂紋事項，按牆壁龜裂為肉眼可見，苟交屋當時即已存在，買受人殊無可能不要求改善，顯然交屋當時並無牆壁龜裂之情事，而漏水與否則非即時可察覺之事項，二者應均屬民法第三百五十六條第二項所謂『依通常之檢查不能發見之瑕疵』，不能僅因買受人未於交屋當時向上訴人反應，遽認已承認所受領之物。」(最高法院88年度台上字第1624號民事判決)、「然一般房屋品質或漏水瑕疵，通常需經居住使用一段時日或經年累月方可能發現，於尚未顯現上開瑕疵外觀或結果前，本無從於交屋時依通常之檢查即能發見」(臺中高分院109年度上字第415號民事判決)、「自被上訴人委託仲介人員出賣系爭房屋時起迄上訴人受領止，系爭房屋在該期間均未生滲漏，且上訴人已偕同仲介人員詳為檢查，均未發現天花板有鋼筋銹蝕膨脹、混凝土剝落及窗台滲漏瑕疵如上述，可見此等瑕疵應屬不能依通常檢查發現的瑕疵。」(臺灣高等法院102年度上字第669號民事判決)。
三、現況交屋之抗辯
又，現今透過房屋仲介業者所擬定之不動產買賣契約書中，經常可見例如「本買賣標的物以現況交屋，賣方不負物之瑕疵擔保責任」、「買賣雙方合意依房屋現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任，但若交屋前有漏水，則賣方負責修繕，交屋完成起，賣方不負責瑕疵擔保責任」、「買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任」等現況交屋約定，以減輕出賣人的瑕疵擔保責任。然而，如花蓮高分院104年度重上字第14號民事判決所載：「所謂『現況交屋』，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，參依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據，倘該瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋之範疇內。」民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係出賣人當然應負之法定責任，自不因係中古屋買賣，或買賣契約約定按現況交屋，即認出賣人不負物之瑕疵擔保責任。
本文認為，雖按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之，基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號裁判意旨參照）。然而為保障交易安全及公平性，且買方在經驗上及協商地位上通常較不如賣方及房屋仲介，多數情形恐無法知悉上開特約之效力，除可證明買方確實知悉之效力或以此做為交換條件者，應認為上開特約有顯失公平而不生效力。
四、故意不告知瑕疵之主張或無瑕疵之保證？
若出賣人有故意不告知瑕疵或是保證其無瑕疵者，則依民法第355條第2項、第360條之規定，不僅減輕買受人之過失責任，也可使買受人主張不履行之損害賠償。然在不動產買賣契約中的現況說明書中勾選「無漏水」，是否即等於出賣人故意不告知瑕疵或是保證無瑕疵呢？對此，司法實務上認為「原告僅憑被告曾於標的物現況說明書中『建物現況並無滲漏水情況』、『最近一年內並無修復滲漏水』之欄位勾選『否』，即謂被告保證系爭房屋不會漏水、被告故意不告知瑕疵云云，於法尚屬無據。」(新竹地院110年度訴字第444號民事判決)、「在系爭房屋現況說明之『系爭房屋有無滲漏水情形』勾選『否』，實與保證系爭房屋交屋後無漏水瑕疵之情形有別。」(臺北地院109年度重訴字第175號民事判決)。
五、小結
買屋為人生大事之一，若購得之房屋有漏水之瑕疵確實十分讓人困擾，且房屋之漏水瑕疵通常不易即時發覺，尤其該中古屋於點交時並無明顯滲漏水或是前手有重新粉刷之情形，待居住一段時間後或遭遇雨季時，始發現房屋各處出現漏水之狀況，此時再向前手主張瑕疵擔保責任，即須遭遇瑕疵存在時點之舉證責任、瑕疵是否非通常檢查可知及得否以現況交屋之特約免除瑕疵擔保責任等爭議，為避免相關爭議之發生，買方除須選擇有信譽之房屋仲介業者，更需確實進行驗屋及審閱合約內容，才能保障自身之權益。
【本文感謝台大王若芸同學協助】