一、前言
在各種二手屋買賣糾紛中，嫌惡設施的瑕疵無疑是最具爭議性的類型，蓋因「嫌惡」本身即帶有主觀的意味，而這個主觀究竟是買方還是賣方，抑或是法院還是大眾的主觀？是否屬於買賣中影響交易的重要因素？本文謹就司法實務上對於嫌惡設施的認定以及是否屬於物之瑕疵的演進，整理如下：
二、買賣契約中物之瑕疵的類型
所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限(最高法院107年度台上字第2093號民事判決意旨參照)。而依民法第354條之規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。(第1項)出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。(第2項)」乃為買賣契約中物之瑕疵擔保責任之規定，其中即包含效用上之瑕疵(第1項後段)、交易價值之瑕疵(第1項前段)及保證品質之瑕疵(第2項)等三種類型。在實務上如何判斷嫌惡設施是否屬於物之瑕疵或屬於何種瑕疵，以下分述之。
三、嫌惡設施在買賣物之瑕疵類型上之檢視及變遷
首先，最早也是最常被討論的嫌惡設施，當屬凶宅(一般指曾發生自殺、凶殺或其他非自然死亡情事之房屋)，早期法院判決認為：建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵(臺灣高等法院99年上易字第229號判決參照)。然而晚近較多數的見解認為：曾發生「非自然身故死亡」之房屋，即一般所稱之凶宅，雖因未受直接物理性之損傷，而影響該房屋之「使用價值」。惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度降低，應屬「交換價值」受到影響，而具物之瑕疵中之「價值瑕疵」(臺灣高等法院99年上字第1316號、111年重上字第173號、臺灣高等法院高雄分院110年上字第296號判決參照)。
另外，在房屋附近存有嫌避之場域或裝置例如中繼水箱、變電箱(塔)、配電室、基地台等，司法實務上多採取嚴格之標準認定是否為瑕疵，認為不構成瑕疵者如：惟各該樓層房屋之內部裝潢、占有情形、買賣雙方主觀好惡、有無急於買賣之需求、經濟能力及洽談能力，則均不相同。是系爭大樓不同樓層房屋之交易價格有所差異，尚非違常，縱有差異亦未能逕認與系爭中繼水箱設備相關(臺灣高等法院107年上字第1142號判決參照)【註：認為非屬交易價值之瑕疵】、兩造就系爭契約之買賣標的物為系爭不動產，非系爭中繼水箱設施，亦有系爭契約附卷足憑，則本件原告所主張之「瑕疵」即系爭中繼水箱設施，既非存在於系爭房屋之「本體」，即非「存在於買賣標的物之缺點」【註：認為非屬物之瑕疵】、系爭變電箱之電磁波強度，經台電公司於104年4月1日派員測量，於系爭房屋內量測值皆小於1毫高斯，符合行政院環保署所規定之833毫高斯，此亦有台電公司新竹區營業處函覆在卷可稽，足見系爭變電箱之電磁波，不致對生命、健康、財產安全形成威脅之虞(嘉義地院106年簡上字第53號判決參照)【註：認為非屬效用上瑕疵】。
少數見解認為嫌惡設施屬於瑕疵者，如：系爭中繼水箱雖設置於系爭房屋上方之大樓共用部分，然其既會導致系爭房屋住戶平時須忍受噪音、震動，未來可能因漏水產生修繕損失，房價表現較其他樓層差之瑕疵，仍屬系爭不動產之瑕疵。堪認上訴人所主張系爭房屋因上方存在系爭中繼水箱，屬買賣標的物之瑕疵，造成交易價格減損乙節為真(臺灣高等法院105年上易字第306號判決參照)【註：認為構成效用上及交易價值之瑕疵】、系爭社區配電室，因裝設位置產生低頻噪音，引起住戶心理不快，即可稱之為嫌惡設施，不論其設置是否已符合建築法規或噪音管制標準進而造成「生理因素」影響人體健康，單就不動產交易市場中嫌惡設施造成消費者「心理因素」影響房地價格及為普遍；系爭房屋以供居住為主，屬中高級住宅，因配電室緊鄰該房屋牆壁，其低頻噪音沿牆壁傳導致影響住戶安寧，屬於心理層面因素，雖尚無資料顯示對安全性或建物品質上有很大影響，但對於交易價格則有相當程度影響而減損其價值(彰化地院100年重訴字第191號判決參照)【註：認為構成交易價值之瑕疵】、由於該類設施或場所如設置於一般住宅區段內，因其設備負責中日進行特高電壓的輸送、降壓及配電工作，對於民眾有其不等程度之干擾或影響健康之虞，因而在不動產買賣標的300公尺內該類設施，認定為嫌惡設施而予特別記名於現況說明書中(新北地院109年訴字第3697號判決參照)【註：認為構成效用上瑕疵】、依一般社會通念，住家乃為個人生活、休憩之主要處所，其中客餐廳尤為個人在家庭生活中主要之起居場所，倘在客餐廳上方設置汙、糞水管，個人須忍受樓上住戶排放之汙水或馬桶沖水之噪音，依通常交易觀念，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達其原有之一般使用效能，應屬物之瑕疵(新北地院111年訴字第1806號判決參照)【註：認為構成效用上瑕疵】。
四、實務見解評析(代小結)
由上可知，司法實務上對於嫌惡設施是否屬於物之瑕疵，在很大一部分仍是以噪音、震動等因素造成居住品質下降的效用上瑕疵為由，進而認定有影響交易價格之虞，而非單純由交易價格有受影響乙情認定構成瑕疵。推測其理由可能是因為交易價格之瑕疵過於主觀抽象，亦會隨建築趨勢或社會通念而改變，難以歸納判斷，以致於實務上不願肯認嫌惡設施本身即為交易價格之瑕疵。然而，如此保守地判斷嫌惡設施在瑕疵擔保的範圍，不僅在論述上之漏洞明顯，例如嫌惡設施為合法設置與不構成交易價格之瑕疵有何關聯、嫌惡設施為何必須為標的物本身等，亦顯然不符合不動產交易實務現況，徒增買賣雙方之紛擾，恐有畫地自限、為德不卒之憾。對此，本文認為嫌惡設施並非係依個人單純喜好而為認定，仍須考量交易常態及社會通念加以判斷，又依內政部所公布之成屋買賣契約書範本(108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正)附件1建物現況確認書所載，出賣人應勾選填載有無凶宅、中繼水箱位置及頂樓平台設置基地台之情形，上述事項應足認係公認影響交易價格之嫌惡設施而屬於物之瑕疵。至於其他之嫌惡設施，若原告仍有主張其構成交易價格上之瑕疵(並非效用上之瑕疵)，不妨交由專業之估價單位鑑定該嫌惡設施對於交易價格之影響，若雖有影響價格但比例甚微，除可藉此令原告評估是否循興訟途徑處理，另一方面亦可避免法官代庖越俎自為鑑價專業判斷之詬病。
【本文感謝林禹彤協助整理】