一、前言
對於不動產之權利關係有所爭執時，當事人最後往往只能透過訴訟來解決，然而訴訟程序曠日廢時，從起訴到最終判決定讞為止，經過數年時間已是常態，屆時不動產是否易主或有其他權利變動，可能使得原已釐清的法律關係再度地錯綜複雜起來，為了避免這樣的情形發生，立法者特別於民事訴訟中納入訴訟繫屬事實登記之規定，以下說明之。
二、請求為登記之法源與要件
依民事訴訟法第254條(以下稱本條)第5項之規定：「訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的物之取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，於事實審言詞辯論終結前，原告得聲請受訴法院以裁定許可為訴訟繫屬事實之登記。」、第6項規定：「前項聲請，應釋明本案請求。法院為裁定前，得使兩造有陳述意見之機會。」、第7項規定：「前項釋明如有不足，法院得定相當之擔保，命供擔保後為登記。其釋明完足者，亦同。」、第8項規定：「第五項裁定應載明應受判決事項之聲明、訴訟標的及其原因事實。」、第9項規定：「第五項裁定由原告持向該管登記機關申請登記。但被告及第三人已就第五項之權利或標的物申請移轉登記，經登記機關受理者，不在此限。」、第10項規定：「關於第五項聲請之裁定，當事人得為抗告。抗告法院為裁定前，應使當事人有陳述意見之機會。對於抗告法院之裁定，不得再為抗告。」由上可知，法院裁定准予就不動產為訴訟繫屬事實登記之要件，包括(一)須由原告聲請、(二)須案件在事實審言詞辯論終結前、(三)、須案件之訴訟標的基於物權關係，且其權利或標的之得喪變更依法應登記者、(四)原告須釋明原因或提供擔保。
首先，在聲請人適格上，僅有原告或反訴原告得向受訴法院聲請為訴訟繫屬事實之登記，蓋因立法目的僅在藉由將訴訟繫屬事實予以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻却其因信賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害，並無禁止或限制被告處分登記標的之效力，是明定得聲請發給已起訴證明之當事人，係指原告（最高法院111年度台抗字第608號民事裁定參照）。其次，原告須在事實審言詞辯論的訴訟階段中向法院聲請，因此並不包含起訴前的保全程序、事實審言詞辯論終結後乃至於第三審程序，以及再審程序(臺灣高等法院高雄分院111年度訴聲字第2號民事裁定參照)。
再者，本條第五項之立法理由謂：「其訴訟標的宜限於基於物權關係者，以免過度影響被告及第三人之權益。又辦理訴訟繫屬事實登記之標的，除為訴訟標的之權利外，或有需就其請求標的物為登記之情形。而是否許可為登記，對兩造權益有相當影響，法院應為較縝密之審查，以裁定為准駁」，因此將聲請之範圍限於物權關係須經登記者(通常為不動產)，例如塗銷所有權移轉登記之訴【給付訴訟】(最高法院112年台抗字第757號民事裁定參照)、確認遺囑無效之訴【確認訴訟】(臺北地方法院111年度家訴聲字第2號民事裁定參照)、分割共有物之訴【形成訴訟】(最高法院111年度台抗字第584號民事裁定參照)，均可聲請訴訟繫屬事實之登記。但若係本於債權關係而為不動產之相關請求，例如請求履行(贈與)契約之訴【給付訴訟】(臺灣113年度訴聲字第2號民事裁定參照)、返還借名登記物之訴【給付訴訟】(臺灣高等法院113年度訴聲字第1號民事裁定參照)及確認優先購買權存在之訴【確認訴訟】(臺灣高等法院112年度抗字第699號民事裁定參照)等，則無法聲請為訴訟繫屬事實之登記(至於撤銷詐害債權之訴，司法實務上有相歧異的見解，將另撰文分析)。簡言之，當原告之身分為「物權人」時，可向法院聲請為訴訟繫屬事實之登記，但若原告之身分僅為「債權人」時則否。
最後，本條第六項及第七項之立法理由謂：「為免原告濫行聲請，應令其就本案請求負釋明之責。」、「為擔保被告因不當登記可能所受損害，於原告已為釋明而不完足時，或其釋明已完足，法院均得命供相當之擔保後為登記，爰增訂第七項。又本條之登記，並無禁止或限制被告處分登記標的之效力，法院應斟酌個案情節，妥適酌定是否命供擔保及擔保金額，所命擔保之數額，不得逾越同類事件中法關於假扣押、假處分時酌定之擔保金額。另原告已釋明本案請求完足時，法院非有必要，不宜另定擔保，附此指明。」可見本條為避免被告因不當登記而受有損害，特別規定課予原告需釋明或供擔保之責任。
三、訴訟繫屬事實登記之效力與塗銷
訴訟繫屬事實登記之立法目的僅在藉由將訴訟繫屬事實予以登記之公示方法，使第三人知悉訟爭情事，俾阻却其因信賴登記而善意取得，及避免確定判決效力所及之第三人受不測之損害，並無禁止或限制被告處分登記標的之效力（最高法院111年度台抗字第608號民事裁定參照），因此在不動產已經訴訟繫屬事實之登記後，不動產的登記名義人雖仍然可以在訴訟程序進行中將不動產移轉予第三人，但第三人在明知該不動產有法律上爭議之前提下仍願意取得所有權，將不受到善意取得之保障，一旦原告最後勝訴，則可對該第三人發動訴訟取回不動產之所有權。而既然在於保障善意第三人之權利，本條第9項也明定以「原告持法院准為訴訟繫屬事實登記之裁定向地政機關申請登記」時作為第三人是否為善意的判斷時點，在上開時點前申請所有權登記者，仍受善意取得之保障。
另外，依本條第11項規定：「訴訟繫屬事實登記之原因消滅，或有其他情事變更情形，當事人或利害關係人得向受訴法院聲請撤銷許可登記之裁定。其本案已繫屬第三審者，向原裁定許可之法院聲請之。」、第13項規定：「訴訟終結或第五項裁定經廢棄、撤銷確定後，當事人或利害關係人得聲請法院發給證明，持向該管登記機關申請塗銷訴訟繫屬事實之登記。」由上可知，縱使訴訟繫屬已終結、原因關係消滅或有其他情事變更情形，法院並不會依職權撤銷許可登記之裁定，也不會通知登記機關塗銷登記，必須由當事人或利害關係人向法院聲請撤銷或發給證明，並持法院所發給之證明向地政機關申請塗銷。
四、小結
訴訟繫屬事實之登記雖然不會發生不動產實體上法律關係的變動，而只是提醒善意第三人或阻止惡意第三人取得不動產上之權利，由於影響當事人的權益甚鉅(例如變成有心人士變相假扣押、假處分之工具)，因此將適用的範圍限制於僅在於物權關係上，並且需經受訴法院實質審查，如何善加利用本條之規定以確保訴訟之結果，自然是不動產物權人須注意的問題。