社區規約能否限制我家的營業?

【社區規約能否限制我家的營業?】

在現在常見的公寓及社區居住型態中,對於住戶大會能否透過修訂規約內容的方式來限制區分所有權人對於專有部分的使用,往往會陷入「所有權保障」及「住戶自治」、「公共利益」的拉扯,而在公寓大廈管理條第3條第12款:「規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」及第6條第1項第5款:「住戶應遵守下列事項:五、其他法令或規約規定事項」下,區分所有權人及住戶是否仍有抗爭的機會,即為本文探討的重點。

首先,實務上認為,所有人於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉,為民法第765條所明定,憲法第15條並明定人民之財產權應予保障。而人民之財產權,依憲法第23條規定,除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益必要者外,不得以法律限制之。又以法律限制人民之財產權時,應合於比例原則,亦即,行為應適合於達成所預期之目的,不得逾越法律目的之必要範圍,且應採取影響最輕微之手段,以及手段與目的間需合乎比例,若因行為所生之不利益顯然重於所欲達成目的之利益者,即不得為該行為[1]。

再者,有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之,公寓大廈管理條例第4條第1項、第23條第1項分別定有明文。申言之,規約係公寓大廈住戶自治下所形成具「團體法」性質之團體契約,並具「準規範」地位,於住戶自治目的範圍內,就有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係事項,固非不得限制區分所有權人所有權之行使。然倘規約對區分所有權人所為限制,於法益權衡下不具社會相當性、違反比例原則,悖於憲法保障人民財產權意旨,本諸憲法對民事法律關係價值闡明功能,即得謂該部分規約違反公共秩序,而屬無效。亦即規約之內容,對區分所有權人所有權之限制,仍應合於公共秩序及善良風俗,亦不可違背比例原則[2]。

因此,在公寓大廈管理條例第4條第1項及第15條第1項分別規定「區分所有權人除法律另有規定外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分,不得擅自變更」,亦即區分所有權人負有遵守使用執照所載用途使用專有部分的義務。倘區分所有權人將其專有部分,自行或供他人經營使用執照使用類組所允許之行業,是符合法律的規定,除所欲保護的公共利益顯然大於個人財產利益情形,且合於比例原則外,當非規約所可以任意禁止限制的。

綜上所述,在現行實務下,對於是否能以社區規約限制區分所有權人對於專有部分的使用,仍應考量是否符合公共利益之必要性及比例原則,下面所整理的近年法院判決,也可作為衡量公私益標準的參考。

1.臺灣高等法院101年度上字第1249號民事判決【確認關於住戶規約第四條第四款「住戶不得於大廈內經營餐飲業」之決議無效】。

2.臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1350號民事判決【確認區分所有權人會議決議「本大廈各區分所有權人及住戶應以純住宅為本大廈使用用途,不得自行、出租或使他人以非住宅之用途來使用本大廈(包括不得用於營業或其他營利∕商業用途)」內容無效】。

3.臺灣臺北地方法院107年度重訴字第827號民事判決【確認○○大樓區分所有權人會議決議修正通過之○○大樓管理規約第三十五條第一項中「住戶不得在大樓內經營餐廳及麵、飯、麵包等食品,小吃業等行業」部分為無效】。

4.臺灣臺北地方法院108年度訴字第3136號民事判決【確認區分所有權人會議所通過第一案之修正○○大廈規約為「內規約限制行業如下:3.餐飲業、飲食業。7.各種行業申請在本大廈設立,經區分所有權人會議決議授權管委會審核,經管委會同意,按照相關管理辦法管制」之決議為無效】。

5.臺灣桃園地方法院108年度重訴字第250號民事判決【確認被告區分所有權人會議關於「不同意○○街00號籌設護理之家申請」及議題二中「○○社區內限制專業安養機構不得進駐社區」之決議無效】。

6.臺灣高等法院高雄分院97年度上字第13號民事判決【住戶規約第14條第3項規定:「本大樓為單純之辦公大樓,所有權人或承租者不得經營正常上班時間以外之行業或八大特種行業(如餐飲、娛樂、期貨、電玩、神壇、寺廟、葬儀社、賭坊、酒家及MTV、KTV、按摩、色情、指壓、旅館、寵物店、理容院、瓦斯行等),經區分所有權人半數以上同意不在此限」為有效】。

7.臺灣臺中地方法院109年度訴字第734號民事判決【住戶規約第16條第3項修正後內容:「區分所有權人之專有部分,不得進行分戶及增建或改建小套房」為有效】。

8.臺灣臺中地方法院102年度訴字第1926號民事判決【系爭社區之規約第4條增訂第5項「五、第四項所稱高危險、高污染、高噪音業別包含:快炒、麵食飯館、便當、油炸燒烤類或攤販類型餐飲、汽機車修理廠、輪胎廠、電池裝配廠…等行業。但未列舉之行業如涉有高危險、高污染、高噪音疑慮者,應經管理委員會同意」為有效】。

9.臺灣臺北地方法院105年度訴字第1377號民事判決【規約第2條第6款:「為維護本大樓住戶環境安全與秩序,以確保本大樓之共同利益,本大樓不得經營特種行業(如視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡荼室業)或危害本大樓安全之行業及直銷、博奕業,如有違犯可由管理委員會協請政府有關單位,責其限期改善或遷出,並有強制執行權力」規定為有效】。

10.臺灣新竹地方法院104年度訴字第764號民事判決【確認社區規約第四條第七款「社區為維護其他區分所有權人共同利益及建築物環境品質,對於專有部分不得為八大行業之使用,如授予他人經營使用者,亦同。八大特種行業以行政院公告為準」之決議無效】。

11.臺灣臺北地方法院109年度訴字第2384號民事判決【確認住戶規約第四條第八項關於「本大廈一、二樓不得開設餐飲業,三樓以上不得為公司、營業場所或其他常態性供非住戶聚會之用」部分無效】。

[1] 臺灣高等法院90年度上字第1030號判決。

[2] 最高法院105年度台上字第2268號、103年度台上字第2036號判決。

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