管理費該找誰付呢?談社區規約之主觀效力範圍

【管理費該找誰付呢?談社區規約之主觀效力範圍】(上)

在現今都會區中居住及辦公的型態已經是以公寓大廈為主,而在社區裡居民或使用者間難免可能因為相鄰關係、費用分擔及安全安寧等各種公共事務上出現爭議或衝突,進一步需要溝通討論並制訂社區規約讓眾人得以依循遵守,減少紛爭以及提升居住的品質;尤其在管理費的收取與公共基金的運用,更是與社區的經營維護有重大影響,然而社區內成員來來去去,占有的權源亦屬多端,究竟有哪些人必須遵守區分所有權人會議所制訂之規約或決議事項,並可能被課予繳納管理費之義務,乃藉由本文整理近十年來的實務見解分析之。

一、收取管理費之法律依據

 一般社區收取管理費之目的乃是在充實社區內的公共基金,作為維護並支應社區內部公共設施及事務之經費使用,而公共基金之來源,依公寓大廈管理條例第18條第1項之規定,共有其來源如下:1.起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。2.區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。3.本基金之孳息。4.其他收入。因此,管理費之繳納義務人,應該是以區分所有權人為限。

然而,另依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款之規定,住戶應遵守本法及其他法令或規約規定事項,可知應遵守之規範除法令外還包括經區分所有權人會議決議之共同遵守事項即社區規約(公寓大廈管理條例第3條第12款),而受規範的對象則是「住戶」;所謂「住戶」,依公寓大廈管理條例第3條第8款之規定,係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者,或業經取得停車空間建築物所有權者。

由上可知,住戶的範圍有包含上述四者,而依據公寓大廈管理條例第22條第1項第1款的規定,「住戶」有積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者,由管理負責人或管理委員會促請期改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離,那麼區分所有權人會議能否透過制訂規約的方式來課予區分所有權人以外的「住戶」有繳交管理費的義務,以下就實務見解觀察之。

二、實務見解多數採得以規約課予「住戶」繳納管理費之義務

1.認為規約若已明定管理費應由住戶繳納,依公寓大廈管條例第10條第2項規定,規約應優先適用,而按公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者,均為公寓大廈之住戶,亦有公寓大廈管理條例第3條第8款明文規定,復觀同條例第21條之規定,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,則依規約規定,管理費應由承租之住戶負擔,應屬有據[1]。

2.住戶即使為承租人,但符合公寓大廈管理條例第3條第8款所稱之「住戶」定義,住戶有遵守住戶規約之義務,即有繳交管理費之義務。按住戶規約是由區分所有權人共同訂定,在效力上,依私法自治原則,只要規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定,或有違背公共秩序、善良風俗之情形,均為有效。則管委會依據規約之授權,要求住戶負擔管理費用,並無不合,住戶如認為管委會所訂之收費標準不合理,應循修改規約之方式解決,法院並無逕行修改規約之權限[2]。

3.公寓大廈管理條例對此並無明文規定,社區管理費應由何人負擔及如何分擔,則應委由區分所有權人會議決議定之,或於住戶規約加以明定,以資作為遵循之依據。準此而論,主張依使用者付費原則,由實際使用區分所有建物之人(包含區分所有權人或住戶)負擔管理費用,其立論即非全然無據,而實際運作情形亦多屬如此。故於區分所有權人會議有決議或住戶公約有明定住戶應分擔管理費之情形,依公寓大廈管理條例第21條規定,住戶如有積欠應繳納之分擔費用,管理委員會即得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息[3]。

4.被告為系爭區分所有建物之承租人,為園區之住戶,自有依公寓大廈管理條例第18條之規定,依區分所有權人會議決議繳納公共基金之義務[4]。

5.該規約已規定承租人有繳納各種費用之義務,而上開義務,復為公寓大廈管理條例第6條第1項第5款所明定,屬住戶應遵守之事項[5]。

6.以契約訂定向第三人為給付者,要約人得請求債務人向第三人為給付,其第三人對於債務人,亦有直接請求給付之權,民法第269條第1項定有明文。本件承租人與出租人即區分所有權人約定由承租人直接向管委會繳交大樓管理費,第三人即管委會直接請求承租人給付大樓管理費,揆諸上揭法條,自非無憑[6]。

7.除區分所有權人會議或規約,另有規定「住戶」應分擔共用部分之管理維護費者外,非區分所有權人之住戶(含承租人及其他經區分所有權人同意,而為專有部分使用之人)並無分擔繳納共用部分管理費之義務。(反面解釋:若區分所有權人會議或規約另有規定者則可課予義務)[7]。


[1]臺灣士林地方法院106年度訴字第1664號判決、106年度湖小字第303號判決、101年度湖簡字第325號判決、臺灣臺北地方法院105年度訴字第4189號判決、98年度訴字第2005號判決、97年度北小字第560號判決、97年度北小字第1249號判決、96年度訴字第9020號判決、臺灣桃園地方法院102年度桃簡字第336號判決、102年度壢小字第629號判決、99年度桃小字第1208號判決、96年度桃小字第1739號判決、臺灣新竹地方法院106年度竹北小字第157號判決。

[2]臺灣臺中地方法院98年度豐小字第617號判決、臺灣士林地方法院106年度湖簡字第18號判決。

[3]臺灣臺中地方法院97年度小上字第58號判決。

[4]臺灣士林地方法院94年度湖小字第1125號判決、臺灣新北地方法院101年度板小字第1562號判決、臺灣桃園地方法院102年度壢小字第1046號判決。

[5]臺灣臺北地方法院95年度小上字第106號判決。

[6]臺灣臺北地方法院95年度北簡字第9468號判決、94年度北簡字第17615號判決。

[7]臺灣桃園地方法院99年度桃小字第281號判決、臺灣臺北地方法院100年度北小字第1228號判決。

(未完待續)

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