解析預售屋買賣契約之法律糾紛

解析預售屋買賣契約之法律糾紛(上)

一、前言

房屋買賣契約可能是多數人一生中除了結婚證書以外,所簽下價值最高的私法契約,而其中密密麻麻的文字雖然讓人眼花撩亂,但是為了避免往後可能發生的紛爭,建議有意購買者還是要好好地做足功課,以下為大家整理常見的預售屋合約糾紛。

二、預售屋買賣與定型化契約

所謂的預售屋,是指建商在房屋還沒有興建完成之前便開始進行銷售,待將來完工後再登記為買受人所有。從法律的觀點來看,依不動產經紀業管理條例第4條第1款及3款規定:「動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。」、「預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」已明確規範預售屋可以做為交易客體;另外,參酌公寓大廈管理條例第58條第1項規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」上開條文合併觀察下,可以得出預售屋可以進行銷售及買賣的時間點乃是介於領有建造執照後至房屋興建完成的期間。

又由於預售屋買賣,往往是建設公司銷售予不特定多數的社會大眾,因此預售屋買賣契約大多為建設公司預擬的定型化契約,而依民法第247條之1規定:「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,為左列各款之約定,按其情形顯失公平者,該部分約定無效:一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」,以及消費者保護法第二節(第11條至第17條之1)都規範許多包括公平互惠與誠信原則(第11條、第12條)、合理審閱期間與明示性(第11條之1、第13條、第14條)及個別磋商條款(第15條)等定型化契約基本精神,而內政部也公布了【預售屋買賣契約書範本】與【預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項】做為規範預售屋買賣契約之用,藉此保障消費者購屋之權益。

三、廣告不實之爭議

預售屋買賣常見的紛爭像是廣告不實的情形,例如銷售廣告上的室內泳池交屋後變成地下蓄水池、和明星做鄰居的宣傳交屋後發現只能從家中的電視裡才能看到等等,而對於廣告不實能否主張建商違約進而解約或請求賠償?行政院內政部所公布之【預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項】第2點乃規定:「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置圖,為契約之一部分。」;而司法實務上從原本多數的肯定見解,例如「按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容,消費者保護法第二十二條定有明文,是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約,雖無廣告內容記載,消費者如因信賴該廣告內容,而與企業經營者簽訂契約時,企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。」(最高法院106年度台上字第106號、102年度台上字第2323號、101年度台上字第246號、99年度台上字第2347號民事判決參照)、「消費者保護法第二十二條第一項規定:『企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容』,則消費者如信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,固及於該廣告內容,該廣告應視為契約之一部,惟仍須以消費者與企業經營者已締結成立契約為必要。」(最高法院104年度台上字第1829號民事判決參照)、「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,消保法第二十二條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務,不因廣告內容是否列入契約而異,否則即無從確保廣告內容之真實。」(最高法院97年度台上字第2481號民事判決參照),漸漸轉變為晚近的區分說見解,例如「廣告具有多樣性及複雜性,是否屬契約之一部,仍應參酌當事人之意思,包括廣告表示內容是否具體詳盡、當事人之磋商過程、交易慣例等綜合判斷。如消費者信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘企業經營者並未再據原屬『要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之『要約』,縱其廣告之內容不實,應受消保法或公平交易法之規範,仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」(最高法院108年度台上字第1201號民事判決參照)、「按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容,為消保法第22條所明定。消費者與企業經營者就商品或服務發生之法律關係,如因信賴企業經營者之廣告內容,依該廣告提供之訊息簽訂契約,企業經營者所負之契約責任,固應及於該廣告內容;惟商業廣告型態複雜,內容萬變,非盡符合法律行為之確定、可能、適法等有效要件,廣告得成為契約之一部,發生契約之效力者,其內容須具體明確,所提供之訊息,在交易習慣上足以使一般消費者信賴其將成為契約內容之一部,始足當之。倘廣告內容抽象、模糊,或一般消費者閱聽廣告內容,得以辨識係商業上常見之情境營造、願景示意、樂觀誇飾等宣傳方法,無法合理期待其為交易客體之一部,或消費者與企業經營者於締約時,就廣告內容已另為斟酌、約定,均難認該廣告內容當然成為契約之一部。」(最高法院107年度台上字第1434號民事判決參照)。因此,能否將廣告作為契約一部之認定,應以其內容是否具體詳盡、消費者是否會信賴其成為契約內容等綜合判斷,而一旦廣告的內容被認定為契約之一部,則建商則負有必須履行廣告內容之義務,否則將有債務不履行之責任。

預售屋買賣常見的紛爭像是廣告不實的情形,例如銷售廣告上的室內泳池交屋後變成地下蓄水池、和明星做鄰居的宣傳交屋後發現只能從家中的電視裡才能看到等等,而對於廣告不實能否主張建商違約進而解約或請求賠償?行政院內政部所公布之【預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項】第2點乃規定:「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置圖,為契約之一部分。」;而司法實務上從原本多數的肯定見解,例如「按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容,消費者保護法第二十二條定有明文,是以此企業經營者與消費者間所訂定之契約,雖無廣告內容記載,消費者如因信賴該廣告內容,而與企業經營者簽訂契約時,企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。」(最高法院106年度台上字第106號、102年度台上字第2323號、101年度台上字第246號、99年度台上字第2347號民事判決參照)、「消費者保護法第二十二條第一項規定:『企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容』,則消費者如信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,固及於該廣告內容,該廣告應視為契約之一部,惟仍須以消費者與企業經營者已締結成立契約為必要。」(最高法院104年度台上字第1829號民事判決參照)、「企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容,消保法第二十二條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務,不因廣告內容是否列入契約而異,否則即無從確保廣告內容之真實。」(最高法院97年度台上字第2481號民事判決參照),漸漸轉變為晚近的區分說見解,例如「廣告具有多樣性及複雜性,是否屬契約之一部,仍應參酌當事人之意思,包括廣告表示內容是否具體詳盡、當事人之磋商過程、交易慣例等綜合判斷。如消費者信賴廣告內容,依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約,於契約中雖未就廣告內容再為約定,企業經營者所應負之契約責任,仍及於該廣告內容,該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘企業經營者並未再據原屬『要約引誘』之廣告為訂約之說明、洽談,使之成為具體之『要約』,縱其廣告之內容不實,應受消保法或公平交易法之規範,仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」(最高法院108年度台上字第1201號民事判決參照)、「按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容,為消保法第22條所明定。消費者與企業經營者就商品或服務發生之法律關係,如因信賴企業經營者之廣告內容,依該廣告提供之訊息簽訂契約,企業經營者所負之契約責任,固應及於該廣告內容;惟商業廣告型態複雜,內容萬變,非盡符合法律行為之確定、可能、適法等有效要件,廣告得成為契約之一部,發生契約之效力者,其內容須具體明確,所提供之訊息,在交易習慣上足以使一般消費者信賴其將成為契約內容之一部,始足當之。倘廣告內容抽象、模糊,或一般消費者閱聽廣告內容,得以辨識係商業上常見之情境營造、願景示意、樂觀誇飾等宣傳方法,無法合理期待其為交易客體之一部,或消費者與企業經營者於締約時,就廣告內容已另為斟酌、約定,均難認該廣告內容當然成為契約之一部。」(最高法院107年度台上字第1434號民事判決參照)。因此,能否將廣告作為契約一部之認定,應以其內容是否具體詳盡、消費者是否會信賴其成為契約內容等綜合判斷,而一旦廣告的內容被認定為契約之一部,則建商則負有必須履行廣告內容之義務,否則將有債務不履行之責任。

此外,依據【公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則】第四點規定:「預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤,應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。(第1項)預售屋廣告之廣告主使用廣告時,已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符,則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。(第2項)第一項所稱之客觀狀況,係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給等。(第3項)」。而實際上公平交易委員會也針對像是「建案廣告於剖面透視圖將地下1層、地上1層之停車空間、地上2、3層之陽台以及頂樓突出物之樓梯間規劃為室內空間之使用表示」(公處字第106061號處分書)、「於網路廣告對於使用分區為乙種工業區之建案使用一般住宅之用語」(公處字第106027號處分書)、「廣告表示『私人空中泳池』之空間配置之核准用途為『陽台』」(工處字第104034號處分書)等具體案例,認為足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示,有違反公平交易法第21條第1項規定,而對建商處以罰鍰。

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