解析預售屋買賣契約之法律糾紛

解析預售屋買賣契約之法律糾紛(下)

四、審閱期與個別磋商條款

另外常見的預售屋買賣爭議也包含了消費者事後主張建商提供買賣定型化契約後未給予合理的審閱期,因此想主張契約無效或部分約定不生效力的情形。首先,依據消費者保護法第11條之1規定:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。(第1項)企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。(第2項)違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。(第3項)中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。(第4項)」,此為對於定型化契約審閱期的明文規定,而且為強制規定,企業經營者(建商)無法以定型化契約條款預先要求消費者拋棄,而在違反審閱期規定的效力上,依上開條文第3項的規定,消費者可以主張其中記載的定型化契約條款無效,也就是消費者無須遵守該規定,至於消費者能否主張整個買賣契約無效?臺灣高等法院臺中分院107年度重上字第57號民事判決認為:「按『企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。』消費者保護法第11條之1定有明文。由上規定可知,違反消費者保護法第11條之1第1項關於審閱期間之規定,並不生契約無效之效果,僅生使消費者拋棄審閱期間權利之定型化約款無效、消費者得主張特定條款不構成契約內容之效力。」附帶一提的是,臺灣高等法院109年度消上字第2號民事判決認為:「如消費者已有詳閱契約之機會,雖審閱期間未達規定期間,但企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為,消費者基於其他考量而選擇放棄審閱期間者,法無禁止拋棄之明文,在無顯失公平情形下,並無不可。」

在行政管制上,公平交易委員會也認為以下情形屬於不當限制購屋人審閱契約而違反公平交易法第25條規定:(一)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱。(二)簽約前未提供購屋人至少5日審閱期。但經購屋人已充分審閱契約並同意縮短期限者,不在此限。

而實務上常見企業經營者在定型化契約書契約中記載「已確實攜回本契約書審閱3日以上無誤」或是「已詳閱並充分瞭解本契約書及附件內容,無須3日以上審閱期,本約簽訂後,確認即生契約效力無誤」等字樣,如部分消費者經考慮後悔簽訂契約,企業經營者則聲稱契約中已簽訂該條文,而消費者則堅持企業經營者未依規定提供契約審閱權,爭議因而發生,對此消費者更應多加注意。

需特別注意的是,上述審閱期間的規定只針對企業經營者所預擬的定型化契約條款,若是屬於預售屋買賣契約中當事人雙方個別磋商而合意之個別磋商條款 (消費者保護法第2條第8款),則沒有得主張因無審閱期而無效或是條款有顯失公平等規定的適用,因此消費者在遇到此類情形時應當特別謹慎,字字斟酌。

五、逾期完工之爭議

所謂遲延完工之爭議,是指在預售屋買賣契約中通常會約定有該建案之建築工程應於何時前開工、何時前完成建築物並取得使用執照,以利完成後續過戶交屋之程序,一旦建商未於約定之時間完工,將影響消費者之權益甚鉅,甚至會打亂消費者置產居住的規劃。對此,前述【預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第十二點】即有規定;「(一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:1.因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。」而行政院消費者保護處109年會同內政部地政司及各地方政府地政機關針對全國50個建案所使用之預售屋買賣定型化契約進行專案稽核,結果竟發現共有35個建案在定型化契約中擅自降低遲延利息數額,足見逾期完工情形之嚴重性,也是消費者在簽約時應該留意之處。

六、施工瑕疵認定之爭議

在預售屋買賣中,相較於成屋買賣而言,由於消費者無法於簽約購買時親見實體的房屋物件,僅能夠透過契約中的約定來確認自己所購買的內容,因此實務上也經常發生交屋後買方才發覺房屋的坪數不實、車位或設備規格與原約定不符、所用建材之廠牌或規格相異等情形,進而衍生其後的紛爭與訴訟。對於上述問題,在內政部所公告的【預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項】中都已明確要求賣方應將其列入契約中,包含第三點「房地標示及停車位規格」、第四點「房地出售面積及認定標準」、第五點「共有部分項目、總面積及面積分配比例計算」、第六點「房地面積誤差及其價款找補」、第十一點「建材設備及其廠牌、規格」、第十七點「保固期限及範圍」及第二十三點「賣方之瑕疵擔保責任」,而雖然依據消費者保護法第17條第4項規定:「中央主管機關公告應記載之事項,雖未記載於定型化契約,仍構成契約之內容。」,但消費者在議約及締約時仍須務必要睜大眼睛,將房屋的各項規格仔細確定並訂入契約中,方能在後續確保自身的權益。

七、小結

長期以來,預售屋之所以能夠讓消費者買單,最主要的原因不外乎是可以購買到全新的房屋,且可供選擇的物件較多、付款輕鬆,不需準備一大筆頭期款、還可以按客戶的需求來變更格局等,但在實際的交易上,購買預售屋的陷阱與風險非常多,消費者通常必須在有限的時間確認龐雜的條款及附件資料,多數人往往就聽天由命,覺得自己永遠不會是倒楣的那個,而在遇到上述爭議時才開始發覺事態不妙,到處諮詢想辦法求償,對此,本文的目的在於讓大家了解締約前的字字斟酌,往往能夠避免大部分後續的消費爭議,祝福大家都能買到理想而安全的房屋。

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