在買賣土地時，一切都談妥，買賣契約也已簽定後，才發現自己買到的是法定空地，那該怎麼辦?法定空地到底是甚麼?跟一般土地又有何區別呢?以下將做詳細的介紹：
一、何謂法定空地?
法定空地之存在，係源自於建築法之規範要求，建築法第11條第1項規定:「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。」由此可知，法定空地原則上為建築基地之一部中，依法須留設一定比例之空地。法定空地之立法目的旨在維護建築物便於日照、通風、採光、防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全、衛生等公共利益(最高法院110年度台上字第2777號民事判決參照)。
鑒於法定空地之公益性質，立法者對其也設有相關限制，除了建築法第11條第2項規定:「前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。」就留設的範圍與面積皆有要求外，同條第3項更規定:「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」對分割、移轉及使用皆設下了限制。然具體設有哪些限制，是否完全無法突破?下文將逐一說明。
二、法定空地的分割
法定空地之分割，其原因可能有多端，例如:土地共有人希望擴大土地的利用或退出共有關係等等，而土地所有人希望得不受法定空地之限制，並就土地再為利用，而建築法第11條第3項並非完全禁止法定空地之分割，土地所有人仍得就符合法定空地立法意旨之範圍內為之，並授權了主管機關得就法定空地之分割訂定相關辦法。據此，內政部訂定建築基地法定空地分割辦法(下稱本辦法)，其中詳細規定了法定空地的分割特別限制與程序。
依本辦法第3條規定，如係法定空地併同建築物之分割之情形，分割後須符合以下要求:一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。
另外，若建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積，而欲就超出部分為分割，分割後須能單獨建築使用，或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限(本辦法第4條參照)。此外，程序上，申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件(本辦法第5條參照)。
再者，法定空地亦可透過法院判決進行分割後，向地政機關申請辦理分割，且實務見解認為當事人得逕依法院確定判決辦理登記，而毋須先行辦理變更使用執照或取得法定空地分割證明文件(臺灣高等法院111年度上更三字第152號民事判決參照)。惟分割後若為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，仍應符合本辦法第3條或第4條規定。(本辦法第6條第2項參照)
由上開規定可知，法定空地目的既然在於增進建築物使用的舒適、安全及衛生等公共利益，從而後續的分割也不能違反上述目的，包括法定空地應與建築物相連接、應符合建蔽率、分割後仍能建築使用等，因此在符合上開規定的狀況下，法定空地分割與一般土地分割的性質並無不同，「其差別僅在於法定空地之分割，應依中央機關所訂之分割要件及申請程序條件為之，即應由土地所有權人依行政程序申請為之，而不得逕依私法途徑處理。」（臺灣臺中地方法院105年度訴字第1887號民事判決參照）。
三、法定空地的移轉
對於法定空地之移轉，建築法規未為相關規定，僅於公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」由此觀之，公寓大廈之起造人或建築業者，不得將法定空地讓售或設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。至於其他移轉情形，則未有規定，此時與建築法第11條第3項「非依規定不得移轉」之規定，應如何解釋，容有疑義。如移轉行為牴觸上開規定，效力為何，皆有待釐清。
有學說見解認為，解釋上應認除有法律規定允許之情形外，法定空地不得移轉與重複使用。且為達規範意旨，建築法第11條第3項規定及公寓大廈管理條例第58條第2項規定，宜解為效力規定，始能達規範意旨，故移轉行為如有牴觸上開規定，應認為無效。但學說亦補充表示，該等限制所有權移轉或是重複使用之規範未於土地法規及土地登記規則等相關法規有所規定，將造成地政機關施行土地政策相關法令障礙，且使所有權人權益受到過度限制，應有修正之必要。為避免過度限制所有權人之權益，或可認為只要是可以維持法定空地立法意旨之移轉行為，應允許其移轉或重複使用。若是不能維持上述之目的者，即不得移轉或重複使用。(何彥陞，都市建築強度管制之法制探究──以建蔽率與法定空地為中心，台灣法學雜誌，228期，2013年7月15日，頁112-114)
在實務上，有法院判決認為建築法第11條第3項之移轉限制，應僅限於興建時與建物本身所占之地面屬單一土地的法定空地，如興建時已具備獨立所有權而提供作為法定空地使用之土地，並不應受上開規範不得移轉之限制，否則將更容易造成土地之重複利用，反與建築法管理目的不符，例如臺灣臺中地方法院101年度沙簡字第288號民事判決謂:「若應留設之法定空地，本係以已具備單獨所有權之土地作為法定空地使用時，其移轉既未再經分割，自無前開規定之適用，而無須符合法定空地分割之規定即可單獨移轉，僅係取得該法定空地性質土地之所有權人，仍受法定空地不得再行建築使用之行政上限制而已，並不影響其得單獨取得法定空地所有權之地位，是原告以上開規定主張被告間歷次就系爭土地所為買賣契約之債權行為，及辦理移轉登記之物權行為均屬無效，尚屬無據。」該判決亦認為，公寓大廈管理條例第58條第2項規定所定不得讓受特定人者，為「共有部分」之法定空地，故由公寓大廈區分所有權人「單獨所有」之法定空地，並不受有禁止移轉的限制，僅受有不得在其上建築房屋之限制。惟此一見解是否乃實務上之穩定見解，仍有待發展與觀察。
四、法定空地的使用限制?
建築法第11條第3項「重複使用」限制，法令中並未明確規範其定義，觀察實務上之運作，其應係指法定空地應維持暢通、空曠，不得於其上任意再為使用，始能達到促建築物使用人之舒適、安全、衛生等公共利益之目的。
而執行「重複利用禁止」之行政管制手段，便係「套繪管制」。本辦法第2條第1項規定:「直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設之空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。」法定空地依法應連同建築基地套繪於地籍圖上，套繪後，該土地之其他利用(例如:再為建築而希望申請建照)皆會受行政機關之管制而受阻，這也是為何土地所有人會希望利用法定空地之分割來解除套繪管制。
此外，對於法定空地之使用其他法規亦有所明文，例如:公寓大廈管理條例有要求住戶不得堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用等等(公寓大廈管理條例第16條第2項參照)。
有些地方政府則會要求一定規模以上的法定空地需要進行「綠化」，提升生活品質，增進市容觀瞻，包含「宜蘭縣都市計畫地區建築基地法定空地綠化實施辦法」、「桃園市建築基地綠化自治條例」等等。另外，為鼓勵土地所有人開放法定空地供大眾使用，各地方政府亦設有相關的獎勵規範，例如:「臺北市建築空地維護管理辦法」，便對提供空地供大眾使用與維護之地主，給予容積獎勵，藉此促進公共利益。
五、法定空地之稅負
依現行土地稅減免規則第9條規定：「無償供公眾通行之道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。」故法定空地縱使無償供大眾通行，仍須繳納地價稅，其理由係因「法定空地供公眾通行，縱為無償，因其已計入依建築法應留設之法定空地，即無須再就建築基地中之其他土地予以留設，對提供者仍具有建築上之利益；而提供私有非法定空地無償供公眾通行，該土地所有人並未獲取任何利益，二者本質尚有所不同。」(112年憲判字第19號判決參照)
六、法定空地的拋棄
接著來看，法定空地所有權人可否以拋棄所有權的方式免除法定空地地價稅之負擔義務呢?
對此，內政部92年2月19日內授中辦地字第0920081845號函示已明確表示:「建築物法定空地所有權人，無論是否仍有該建築物或坐落基地所有權，皆不得單獨拋棄其法定空地所有權。」
有學者亦認為，建築法第十一條第三項僅明定不得「移轉」法定空地,並未包括「拋棄」,此應可解為立法上之「疏漏」,但為達成法定空地之留設目的,以盡其維護公共利益之義務,依目的性擴張解釋原則,亦應包括「拋棄」行為(陳明燦，建築物法定空地與拋棄，月旦法學教室，50期，2006年12月，頁29)。因此，法定空地並不得單獨辦理拋棄。
七、法定空地之解除
法定空地原則上僅得透過法定之分割方式來解除套繪管制，但若土地本不應屬法定空地，但誤遭納入套繪管制之圖繪範圍內受到列管(例如:土地雖領有建照或使照，然現場並無合法之建物)，法定空地之所有權人可檢附相關資料，填寫解除套繪聲請書要求行政主管機關解除套繪。另外，實務上曾有案例認為套繪管制屬於對土地所有權之妨礙與限制，如其套繪管制之原因係鄰地所有人造成，可向鄰地所有人主張民法第767條中段物上妨害除去請求權，要求鄰地所有人偕同辦理法定空地分割，解除套繪管制。(臺灣屏東地方法院109年度訴字第66號民事判決、臺灣臺中地方法院105年度訴字第1887號民事判決參照。)
八、結語
綜上所述，法定空地之上不得建築房屋，在分割時亦須符合一定要件，並依一定程序提出申請，經核准後始得為之，而在移轉及使用也受有限制。因此，本文建議於土地買賣契約訂定前，先向該地所在之縣市政府查詢，確認其是否為法定空地，以免日後受有諸多不便。
【本文感謝林亞駿協助整理】