不動產裁判分割需知

不動產裁判分割需知

一、前言

共有,在不動產所有權上,尤其是土地,在我國屬於十分常見的情形,而共有土地的使用往往既沒效率又多有紛爭,因此將土地進行分割,一向就是最釜底抽薪的方式,但在共有人協議不成而訴請法院裁判分割前,最好能先了解下面的規定。

二、只要是共有人就可以起訴,無須考慮應有部分的多少

    依民法第824條第2項規定:「分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:(略)」可見各共有人原則上均可向法院訴請分割共有物,且因該條並未限制請求分割的共有人應有部分需達到多少的比例,因此縱使是持分最少的共有人也可以依法提起分割之訴。

三、全體共有人都必須參加,訴訟才能進行

    分割共有物既然是就共有物的全部來進行分配處理,當然必須讓全體的共有人都參與其中表示意見,同時也對所有的共有人發生效力,對此司法院(72)秘臺廳(一)字第01147號函明確表示:「按訴訟標的對於對於共同訴訟之各人必須合一確定者,必須一同起訴或一同被訴,其當事人之適格,始得謂無欠缺。如未以該共同訴訟人全體一同起訴或被訴,而法院誤為適格之當事人,對之就訴訟標的為實體之裁判,該裁判縱經確定,對於應參與訴訟之共同訴訟人全體均無若何效力可言。(最高法院六十七年台抗字第四八○號判例參照)。訴請辦理繼承登記及分割共有物之訴,均屬固有必要共同訴訟,必須全體繼承人及共有人一同起訴或被訴,當事人之適格始無欠缺。」因此,在訴訟程序初期,法院便會要求原告提出待分割土地的第一類謄本及全體共有人的戶籍謄本,以確認全體共有人的範圍,如果發生共有人已死亡的情形,也會要求原告再提出繼承系統表以及全體繼承人的戶籍謄本。

    另外,常見的問題是需否也將沒有意見的共有人列入當事人呢?對此,既然是攸關全體共有人的分割方案,沒有意見也可以視為是一種意見的表示,自然必須將其列入當事人中。

四、原物分割優先,但變價分割永遠是選項之一

    另外在實務上常遇到的情形,便是部分被告表示變價分割有害於共有物的使用以及全體共有人的利益,卻始終未提出分割分案,最終由法院以變價分割共有物。蓋依民法第824條第2項規定:「分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。」由此可知分割方案的順序是以原物分割為優先,變價分割則是最後的手段,然而考量到共有人是否願意取得分割後土地,以及各共有人想分得的土地形狀、位置等條件,法院通常會要求各共有人提出土地的完整分割方案,以便確認、整合出公平且大多數共有人意願的結論,因此,若共有人只有單純反對變價分割的方案,卻未能提出一個整體性的原物分割方案,那麼變價分割永遠有可能是法院最後決定的分割方法。

五、部分共有人以原物分配、部分共有人以變價分配的分割方案現實上並不存在,要減少共有人就要出錢

    依上述民法第823條第2項、第3項及第4項規定,可知共有物的分割方式多樣,可以全部原物分配、變價分配、部分原物部分變價分配、原物分配併金錢補償、還可以部分維持共有,盡量讓土地能有最有效且公平的分割方案。

    但有一種分割方法在實務上不被允許,那就是部分共有人的應有部分以原物分割,而部分共有人的應有部分以變價分配,其原因在於【不公平】,因為變價分割的分割方法,是將共有物放到拍賣市場上進行變賣,而隨著一次一次地流標降低拍賣的底價直到出售為止,再將售得的金額按應有部分比例分配給各共有人。在其他分割方法中,各共有人的應有部分都會被盡量公平地評價,例如持份換算的土地面積、鑑定後的價值等,但在部分共有人原物、部分共有人變價的情況下,將產生變價分配的共有人持份有因流標減價的風險而無法公平地分配(原物分配的共有人持份則無此問題),因此,在裁判分割實務上,這是個不需要被討論的分割方案,若共有人希望能因為分割取得較多的分割後土地或應有部分,或是將少數不同意見的共有人趕出土地,就必須要有提出現金給付的準備。

六、分割訴訟程序中,至少要準備哪些費用?

    在分割共有物的訴訟程序中,首先原告在起訴時需先繳納裁判費(以原告應有部分的價值來計算),其後在進入審判之前,法院會要求原告提出共有土地的第一類謄本以及全體共有人的戶籍謄本,以便確認是否全體共有人都有進入訴訟,對此有申請謄本的規費需繳納,而在訴訟進行中法院函請地政機關協同到場履勘鑑界時,也需繳納指界費用。此外,若分割方案中有涉及金錢補償的話,通常會有另為鑑定的必要,因此產生鑑價費用的支出,而上述費用均屬於訴訟費用的一部分,在判決時法院原則上要求由各共有人依比例分擔。

七、合併多筆不動產來進行的分割方案可以嗎?

    依民法第824條第5項規定:「共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。」、同條第6項規定:「共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。」、因此共有人相同的數筆土地,或共有人部分相同的相鄰土地,經各比土地應有部分過半的共有人同意下,法院即可以將數筆土地視為一個整體來進行分割,讓土地及其周邊能獲得更大的利用效益。

八、判決確定後,如何進行分割?

    若是原物分割的情形,分得土地的任何共有人均可持確定判決書至地政機關辦理分割登記,無須向執行法院聲請執行,而受有金錢補償的共有人,依民法第824條之1第4項規定,也可在需給付補償金的共有人分得土地上設定抵押權。

至於變價分割的情形,則由任一共有人均可持確定判決書向執行法院聲請進行變價程序,其後以鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣的流程出售共有土地變現,再由法院將價金進行分配。

九、小結

    綜上,分割共有物雖屬訴訟上常見的類型,但由於共有人眾多、分割意見多有歧異及需符合公平性及土地利用效益等,往往多經波折,但土地經分割後也可解決人多嘴雜、難以活用的問題,因此在面對共有土地分割的訴訟,仍然需要了解相關法律的規定,才能保障自己的權益。

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