如何建立良好的租屋關係

如何建立良好的租屋關係(下)

五、修繕義務

    而房客也經常會被「由房東所提供的家電或家具故障,甚至是房屋漏水時,應不應該找房東修呢?」這個問題所困擾,而依民法第429條第1項規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」、第430條規定「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。」因此,修繕房屋確實是房東的義務,若經房客通知修繕後,房東仍遲遲不進行修繕,房客可以逕行終止租約,或自行修繕後將修繕費用自往後的租金中扣除。

    然而,有疑義的是,法條所規定的修繕義務是針對「租賃物」,也就是房屋本身,從而在房屋漏水、門窗破損等情形當然應該由房東負責修繕,但在像是家電(例如電視機、洗衣機)或家具等用品的故障或損壞的情形,是否也能夠依照上述規定來請求修繕呢?查雖然內政部所公布的房屋租賃契約書範本第八條有記載「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者,不在此限。」但何者屬於附屬設備,仍可能有爭議,因此本文認為應該視租約中有無記載而定,若於租約上有記載所附的家電及家具,那麼就應該於租賃契約的範圍而屬租賃物,應由出租人負修繕的義務,但若未於租約中記載,則屬於房東的好意施惠行為或借用關係,恐難要求出租人負修繕之責任。

六、房屋轉售(買賣不破租賃)

    在租賃契約存續期間,出租人仍可將房屋出售予他人,而在房屋所有權移轉後,未屆期的租約如何處理,便是承租人與新舊屋主須共同面對的問題,依民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」此為【買賣不破租賃】的明文,所以在承租人使用中,房屋縱使有移轉所有權之情事,原租約對於房屋的繼受人也能繼續存在,而由繼受人成為新的出租人;另須提醒的是,新法為了避免實務上常見之弊端,即債務人在將受強制執行時,與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約,以妨礙債權人之強制執行,因此增訂同法第2項規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」若房屋租約未定期限或租期「超過」五年,房屋繼受人則可拒絕繼續對其生效而請求承租人遷讓房屋。

七、返還擔保金(押金)

    在租約終止後,承租人最關心的莫過於出租人何時返還押租金,而押租金(擔保金)的收取,主要是依據土地法第98條規定:「以現金為租賃之擔保者,其現金利息視為租金之一部。(第1項)前項利率之計算,應與租金所由算定之利率相等。(第2項)」、第99條規定:「前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。(第1項)已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。(第2項)」因此,押租金收取的上限應為2個月的租金,超過者,承租人可以直接主張做為房租的抵繳。

    關於押租金的功能及性質,在實務上,最高法院認為押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行,在租賃關係消滅前,出租人不負返還之責,茲租賃關係既已消滅,且承租人無租賃債務不履行之情事,出租人自應負返還之責任(最高法院83年度台上字第2108號判例參照)。而在押租金的性質,最高法院認為對於租賃契約來說,若因擔保承租人之債務而授受押租金,則為另一契約(押租金契約),且押租金契約為要物契約,以金錢之交付為其成立要件,故當出租人將房屋出售與他人,後手雖繼受租賃關係成為新的出租人,押租金本應與其所擔保之債權隨同移轉於受讓房屋之人,但因押租金債權之移轉,自亦須交付金錢,始生效力,從而出租人若未將押租金交付受讓人時,受讓人既未受押租金債權之移轉,對於承租人自不負返還押租金之義務(最高法院65年度台上字第156號判例參照)。因此,承租人如遇有租賃期間房屋易主的情形,除主張買賣不破租賃外,也需特別留意押租金的移交。

八、小結

    根據統計,在2021年全台灣租屋人口已超過300萬人,若再加上租店面營業者,人數更會往上攀升,可見租屋這件事一直存在於我們的身邊,而有人租到不歡而散,也有人能維持長久和諧的租賃關係,除了慎選房東(客)外,更應該熟知自身權利義務,才能建立一段良好的租屋關係。

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